É obrigação da construtora entregar o imóvel dentro do prazo contratual, cabendo a ela tal comprovação, valendo lembrar que a relação havida entre promitente comprador e a promitente vendedora de unidade imobiliária, é tipicamente de consumidor, sendo o adquirente (comprador) destinatário final do produto oferecido ou do serviço prestado pela construtora/imobiliária. Assim, são aplicáveis as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária.

Cabendo à construtora a entrega pontual do imóvel, alegações de caso fortuito ou força maior, baseadas na falta de mão de obra, insumos, chuvas, demora no habite-se, atraso de órgãos públicos, alterações legislativas, dificuldades na contratação de crédito para financiamento imobiliário, não são suficientes para justificar o atraso na entrega do empreendimento, isso porque tais hipóteses, além de não serem eventos imprevisíveis, são inerentes ao risco da atividade exercida pela incorporadora ou construtora, não podendo ser utilizadas para justificar atraso além do contratualmente previsto.

Portanto, o atraso na entrega do imóvel, por culpa da construtora, induz à rescisão contratual, com a consequente restituição das quantias pagas, com os devidos acréscimos legais, sendo incabível a retenção de qualquer valor se a inadimplência contratual não é do consumidor.

Além disso, em alguns casos são cabíveis, ainda, lucros cessantes, que têm natureza compensatória, e consistem naquilo que o consumidor razoavelmente deixou de lucrar. Embora, em regra, seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação ou início de edificação, o comprador, consumidor que é, encontra-se em prejuízo presumido.

Ressaltamos: a demora injustificada na entrega do imóvel, dá ao consumidor direito a indenização, pelos lucros cessantes, no período de atraso, nos termos dos artigos 402 e 475 do Código Civil.

Código Civil:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos
devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que
razoavelmente deixou de lucrar.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato,
se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos

Por fim, é preciso dizer que, nos casos de manifesto atraso na entrega do imóvel, é possível aferir, desde o início da demanda, ou seja, liminarmente, que se encontram presentes os requisitos necessários para a concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos da cobrança das parcelas contratadas e impedir que a construtora inclua o nome do consumidor nos cadastros de inadimplentes.

Leonardo Vilela

Leonardo Vilela

Sócio fundador do escritório Leonardo Vilela Advogados, especialista em Processo Civil, Processo do Trabalho e Tributário.
Leonardo Vilela

Últimos posts por Leonardo Vilela (exibir todos)