Contratos de Gaveta: Efeitos e Consequências

Contratos de Gaveta têm validade?

No Distrito Federal, é relativamente comum nos depararmos com negócios jurídicos envolvendo os chamados “contratos de gaveta”, cujos efeitos práticos somente são pertinentes às partes contratantes, não traduzindo em eficácia em face de terceiros. A bem da verdade, em regra, todo contrato só faz lei entre as partes, exceto naqueles casos em que há a publicidade do negócio celebrado, mediante registro.

Mas, aqui queremos dar um panorama breve e geral sobre as consequências jurídicas advindas da celebração de contrato de gaveta. Nos contratos de gaveta, que pode ser, por exemplo, instrumento particular de cessão de direitos e obrigações sobre imóvel financiado (ou edificado em área não legalizada), a confiança entre as partes, um dos vetores da boa-fé objetiva, é ingrediente fundamental.

No caso de imóvel financiado, em que a parte cessionária fica responsável pela quitação das parcelas, hipótese muito comum aliás, ao deixar de efetuar os pagamentos das prestações do financiamento e/ou dos encargos incidentes sobre o imóvel, sem qualquer justificativa plausível, o cessionário viola o dever de confiança, decorrendo, logicamente, em inadimplência contratual de sua exclusiva culpa, sendo perfeitamente possível a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com a consequente reintegração da parte cedente na posse do imóvel objeto do contrato.

Código Civil:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos

Em tais casos, a alegação de que o pagamento deixou de ser feito porque o imóvel não poderia ser transferido para seu nome (do cessionário) não é razoável ou plausível, pois, como já dito, em se tratando de contrato de gaveta, as partes sabem que estão limitadas às obrigações mútuas somente entre elas, não sendo possível exigir da instituição credora, a transferência do imóvel, que é a garantia do adimplemento do financiamento. Ademais, por se tratar de um contrato de gaveta, a transferência definitiva do imóvel para o nome da parte cessionária somente poderia ocorrer após a quitação do bem, momento em que a parte cedente deveria assinar o contrato de quitação e fazer a transferência do bem.

RESSALTAMOS: Nos contratos de gaveta envolvendo imóveis financiados, a instituição financeira credora é terceira estranha à relação firmada entre as partes contratantes, de modo que não há qualquer amparo legal para obrigá-la a repactuar o saldo devedor com a parte cessionária, transferindo o imóvel para o nome desta.

Por fim, releva lembrar que, embora caibam à parte cessionária as obrigações relativas ao pagamento do IPTU, taxas de água e luz, e outros relativos ao imóvel, na hipótese dele não o fazer, a parte cedente poderá ser cobrada normalmente, inclusive suportando as consequências do inadimplemento mediante a inclusão de seu nome/CPF nos cadastros de inadimplentes como SPC/Serasa.